Empreendimentos, que aliam moradia com serviços de hospitalidade, estão presentes nos principais centros urbanos.

Os condo-hotéis estão entre as principais formas atuais de desenvolvimento do mercado hoteleiro no país. De acordo com o Panorama da Hotelaria Brasileira 2025, desenvolvido pela HotelInvest e pelo Fórum de Operadores Hoteleiros do Brasil (FOHB), as categorias capital próprio e financiamento (39%), 100% capital próprio (26%) e condo-hotéis (17%) se destacam na estrutura de evolução do setor.

Diante da projeção de R$ 10,5 bilhões em investimentos na área hoteleira neste ano, e da perspectiva de construção de 152 hotéis, também apontadas no estudo, como está o cenário para a modalidade?

Apesar de não haver muitas informações específicas sobre projetos de condo-hotéis vigentes no país, a 2ª edição do Manual de Melhores Práticas de Condo-hotéis, publicada em 2024, pela parceria da Associação para Desenvolvimento Imobiliário e Turístico do Brasil (ADIT Brasil) e Secovi-SP, destaca que o segmento tem evoluído com o aumento da demanda por hospedagem após 2022 e, também, por conta da resolução CVM 86/2022 da Comissão de Valores Mobiliários (CVM), que traz requisitos como estudo de viabilidade, oferta e segurança para quem investe.

Mais do que isso, a edição destaca que o mercado está mais consolidado, graças à atuação de players especializados e grandes redes hoteleiras, o que tem se refletido no perfil de investidores e investidoras e na gestão dos empreendimentos.

João Paulo Rocha, Head de negócios da Hplus, rede com mais de 5.600 quartos em 15 hotéis e com atuação nas regiões Centro-Oeste, Norte e Nordeste, destaca que a empresa “desenvolveu uma estratégia de gestão para esse segmento pautada na aproximação constante com quem investe, através de comunicação frequente, metas claras, atualização contínua de ferramentas e tecnologias — principalmente no setor de vendas —, valorização patrimonial com foco na manutenção dos produtos e boa rentabilidade”.

Outros fatores a serem considerados estão relacionados ao crescimento do turismo nos últimos anos, que, por exemplo, teve alta de 5,4% no primeiro trimestre do ano, segundo informações do Ministério do Turismo (MTur); e a retomada dos congressos e eventos corporativos.

“A região Centro-Oeste, cinturão do agro e pecuária, e cidades secundárias e terciárias da região Nordeste têm apresentado boa demanda por novos produtos, se serão concebidos no formato condo-hotel é um desafio aos desenvolvedores e ao próprio mercado”, destaca Rocha.

A diversidade turística também contribui para o desenvolvimento do modelo de meio de hospedagem. “Temos atuado, principalmente, por praças e produtos corporativos, empreendimentos da categoria ‘econômico premium’ e midscale, mas também temos de lazer e de praia. Estamos finalizando, por exemplo, uma conversão de lazer na cidade de Bonito (Mato Grosso do Sul) e negociações para ampliar a presença em Brasília, Minas Gerais e Mato Grosso”, acrescenta o gestor.

Sobre o desafio mencionado pelo executivo, ele informa que o desenvolvimento de projetos em formato de condo-hotéis está relacionado a fatores como linhas de créditos e taxa de juros, o que reflete na dinâmica de investimentos.

Inovação e sustentabilidade

Muitas das soluções de inovação, movimentos e tendências que têm impulsionado transformações nos meios de hospedagem e que são apresentadas em eventos do setor de hospitalidade, como a Equipotel, também estão ganhando espaço nos condo-hotéis, incluindo a otimização do uso de recursos, como água e energia.

“As edificações, durante a etapa de construção, já estão sendo desenvolvidas com algumas práticas de sustentabilidade, tanto em materiais, como também nas estruturas. Já em termos de digitalização, temos muitas evoluções nos controles de acesso, reservas e check-in”, diz Rocha.

O funcionamento

Os condo-hotéis são um modelo de negócio que combina mercado imobiliário e hoteleiro, em que investidor/investidora adquire uma unidade em um empreendimento (meio de hospedagem).

“Para o investidor/ a investidora, trata-se da aquisição de um imóvel voltado para geração de renda, obtido através da exploração de diárias e serviços, mas também de receitas complementares, como locações de salas e equipamentos para eventos e operação de alimentos e bebidas. O empreendimento deve ser gerido por uma empresa hoteleira, responsável por administrar receitas e custos e distribuir resultados positivos na forma de dividendos — um atrativo adicional, já que esses dividendos podem ser declarados no imposto de renda como rendimentos isentos de tributação”, afirma o head de negócios.

Atrativos para hospedagem

Os condo-hotéis têm como proposta oferecer padrão de serviço hoteleiro, com atendimento especializado e infraestrutura voltados para garantir o conforto e bem-estar de hóspedes.

Nesse sentido, os empreendimentos possuem serviços de quarto, limpeza e lavanderia, recepção, espaços de lazer, academia e piscina. Além da localização estratégica próxima a locais turísticos e empresariais, o que beneficia quem viaja a lazer ou a trabalho.

Em termos de estrutura, normalmente contam com maior espaço de área comum e de espaços reserváveis. “Mas, diferentemente de um meio de hospedagem tradicional, planejado para entrega dos serviços, para o pleno funcionamento do hotel, o condo-hotel possui menor área de ‘back’, às vezes sem espaço para A&B e eventos”, finaliza Rocha.

A Equipotel

Considerado o principal evento de hospitalidade da América Latina, a Equipotel – Sinônimo de Hospitalidade chega à sua 62ª edição entre os dias 16 e 19 de setembro, no Expo Center Norte, em São Paulo, e trará soluções para diferentes modelos de negócios de hospitalidade, como meios de hospedagem, spas, bares e restaurantes. Ao todo, serão mais de 450 marcas referência no mercado apresentando lançamentos e serviços para que os estabelecimentos possam encantar clientes.

Para participar, o credenciamento está aberto e pode ser feito aqui. A organização recomenda a inscrição antecipada para o recebimento de dicas de lançamentos, produtos e serviços que serão apresentados na feira, de acordo com o seu interesse.